Hạn chế “găm đất”, tăng tính cạnh tranh trên thị trường bất động sản

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) thể hiện quyết tâm, trách nhiệm của cơ quan soạn thảo Luật Đất đai sửa đổi: Nhiều điểm mới; cấp ‘sổ đỏ’ cho đất không có giấy tờ trước ngày 1/7/2014

Hạn chế đầu cơ, tăng nguồn cung ra thị trường

Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!

Ngày 18/1, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai sửa đổi với 260 điều, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Trong số đó, có nhiều thay đổi được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản.

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, ông Đỗ Minh Đức, Trưởng phòng Dịch vụ Ngân hàng Đầu tư (IB), Công ty Cổ phần Chứng khoán APG, đặc biệt lưu ý một số nội dung tại Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ nhất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp lại số tiền được miễn để tránh thất thoát tài sản của Nhà nước. Đặc biệt đối với hoạt động thoái vốn, cổ phần hóa của doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực đặc thù sẽ hạn chế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất dẫn đến giải thể doanh nghiệp.

Quy định xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền thuê đất là chính sách rất tích cực liên quan đến an sinh xã hội của Nhà nước bên cạnh quy hoạch tăng cường xây dựng nhà ở xã hội. Việc miễn, giảm tiền thuê đất khi xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp sẽ khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp. Qua đó, tạo thêm nguồn cung cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, từ đó hạ giá nhà cho thuê ở phân khúc này.

Xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp được miễn, giảm tiền thuê đất (minh họa)

Quy định không thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ bị tịch thu đất cũng có tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Quy định này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ vì sẽ phát sinh thêm chi phí nếu dự án không được triển khai hoặc bất động sản bị khai thác. Điều này cũng giúp thị trường lọc ra những nhà đầu tư yếu tài chính, tránh lãng phí nguồn lực với những lô đất trống không khai thác được do “giữ đất”.

Ông Đức nhấn mạnh cần quan tâm đến một số nhà đầu cơ dùng vốn vay ngân hàng để đầu cơ bất động sản. Trong trường hợp các đối tượng này không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính thì Nhà nước tịch thu bất động sản đang dùng làm tài sản thế chấp, dẫn đến tranh chấp và nguy cơ nợ xấu cho họ. ngân hàng.

Một thay đổi đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai sửa đổi là bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Quy định này sẽ giúp giảm chênh lệch tiền thuê đất, doanh nghiệp có đủ nguồn lực tài chính sẽ có cơ sở để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án. Điều đó có thể tiếp tục đẩy giá các dự án thương mại lên cao, tác động tích cực đến doanh nghiệp sở hữu dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai trong những năm tới.

Tuy nhiên, giá nhà ở tiếp tục tăng trong thời gian tới sẽ đặt ra vấn đề an sinh xã hội, đòi hỏi tiến độ phát triển các dự án nhà ở xã hội phải tiếp tục đẩy nhanh để giải quyết nhu cầu xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội. đặc biệt là ở các thành phố lớn.

Ngoài ra, một số thay đổi cũng có thể tác động tới thị trường bất động sản. Đó là vấn đề được phép chuyển đổi đất từ ​​hình thức trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm sẽ tạo sự linh hoạt cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Quy định chặt chẽ về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bổ sung thêm điều kiện để việc chuyển nhượng bất động sản trở nên minh bạch hơn. Doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa khiến giá đất nông nghiệp tăng khá mạnh. Việc được phép bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho ngành bất động sản khu công nghiệp. Doanh nghiệp vi phạm đất đai vẫn được giao đất, cho thuê đất sẽ tạo cơ hội làm lại từ đầu cho doanh nghiệp vi phạm trước đó…

Cởi mở, minh bạch, hạn chế tối đa mối quan hệ “xin – cho”

Theo ông Nguyễn Văn Định, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), như đã nêu tại Luật Đất đai sửa đổi, việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch và bình đẳng cho tất cả mọi người. tất cả các chủ đề liên quan.

Thông qua đấu giá, đấu thầu, doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ chiếm ưu thế. Đặc biệt, cơ chế mới sẽ giảm thiểu mối quan hệ “xin – cho”. Qua đó góp phần tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng cho các doanh nghiệp bất động sản.

Cũng theo ông Định, doanh nghiệp “đầu cơ” đất với mong muốn kiếm chênh lệch tiền thuê đất sẽ “không còn nơi ở”. Theo đó, các doanh nghiệp thực sự sẽ dễ dàng tiếp cận hơn với đất đai và chi phí phát triển. Dự án từ đó cũng có cơ hội giảm bớt.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng đồng tình, Luật Đất đai sửa đổi sẽ làm tăng tính cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Cụ thể, về quy định “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác”, trường hợp không phải là đất ở mà muốn chuyển thành đất ở thì phải Thông qua đấu giá, tiền thuê đất đó sẽ được thể hiện thông qua giá trúng thầu, góp phần minh bạch về đất đai, nhà đầu tư thực sự có năng lực và khả năng đầu tư sẽ hiểu rõ về dự án.

Trường hợp không phải là đất ở mà muốn chuyển thành đất ở thì phải thông qua đấu giá hoặc đấu thầu (Ảnh: minh họa)

Liên quan đến khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản, ông Đỗ Minh Đức, Trưởng phòng Dịch vụ ngân hàng đầu tư (IB) Công ty cổ phần Chứng khoán APG, cho rằng Luật Đất đai sửa đổi cũng có thể tác động tới thị trường chứng khoán (kênh huy động vốn cho doanh nghiệp), đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán.

Theo giải thích của ông Đức, mục tiêu của Luật Đất đai là khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai, tránh tình trạng đầu cơ, đảm bảo an sinh xã hội. Vì vậy, những doanh nghiệp có tài chính đủ lành mạnh, năng lực phát triển bất động sản tốt, quỹ đất sạch sẽ được hưởng lợi, trong khi những doanh nghiệp có nguồn lực yếu và tập trung đầu cơ sẽ chịu nhiều tác động. hành động tiêu cực. Các doanh nghiệp này khi niêm yết trên sàn chứng khoán cũng sẽ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, từ đó phản ánh vào giá thị trường chứng khoán.

Các chuyên gia cho rằng vẫn cần chờ thêm thời gian để hoàn thiện khuôn khổ pháp lý từ các văn bản hướng dẫn thi hành để đánh giá cụ thể mức độ tác động của Luật Đất đai sửa đổi đối với nền kinh tế, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Viết một bình luận